1033 Budapest, Szőlőkert utca 4/A

A 1033 Budapest, Szőlőkert utca 4/A. szám alatt található ingatlan Budapest III. kerületében, a Filatorigát–Aquincum térségében, a kerület hagyományosan gazdasági, kereskedelmi és logisztikai célra hasznosított részén helyezkedik el. A környéket telephelyek, irodaházak, kereskedelmi ingatlanok, raktárbázisok és gépjármű-kereskedelmi egységek jellemzik, miközben keleti irányban lakóterületek is kapcsolódnak hozzá. Az ingatlan elhelyezkedése közlekedési szempontból kedvező: a Szentendrei út és a Bécsi út rövid időn belül elérhető, ezeken keresztül Budapest belvárosa, az M0-s autóút és az autópálya-kapcsolatok is jól megközelíthetők. A közelben autóbusz-megállók találhatók, a parkolás pedig az ingatlan előtti zárt parkolóban és a telken belül is nagy számban biztosított.

Az ingatlan a 18900/10 helyrajzi számon nyilvántartott, 10 900 m² területű, önállóan forgalomképes belterületi ingatlan, amely teljes egészében a FUNDUS Vagyonkezelő Zrt. tulajdonában áll. A tulajdoni lap szerinti megnevezése „kivett üzem, udvar”. A telek közel szabályos négyszög alakú, sík fekvésű, teljesen körbekerített, az utcafronton sorompós beléptetőrendszerrel rendelkezik. A telken belül aszfaltozott belső úthálózat, parkolók, rakodási és közlekedési felületek, valamint kisebb zöldfelületek találhatók.

A telken két, az 1980-as években épült felépítmény helyezkedik el:

egy többszintes, B–B+ kategóriájú irodaház;
egy földszintes, részben emeleti irodaterületekkel kiegészített üzem- és raktárcsarnok.

A két épület együttes nettó alapterülete 4 970 m², amelyből az irodaház körülbelül 1 595 m², az üzem- és raktárcsarnok pedig mintegy 3 375 m² területet képvisel. A két eltérő jellegű épületnek köszönhetően az ingatlan egyszerre alkalmas iroda-, raktározási, könnyűipari, műhely-, logisztikai és szolgáltató funkciók befogadására.

Az irodaház

Az irodaház eredetileg földszint és négy emelet kialakítással épült, majd 2004-ben jelentős korszerűsítésen esett át. Ennek keretében tetőtéri szintet alakítottak ki, megtörtént az épület külső hőszigetelése és a nyílászárók cseréje. Az épület vasbeton vázszerkezetű, fa szerkezetű magastetővel és cserépfedéssel rendelkezik. A homlokzat hőszigetelt, a nyílászárók műanyag szerkezetűek, kétrétegű hőszigetelő üvegezéssel.

Az épületben különböző méretű irodák, közlekedők, tárgyalók, kiszolgáló- és szociális helyiségek találhatók. Portaszolgálattal, személyfelvonóval, tűzjelző rendszerrel, vagyonvédelmi berendezésekkel és split klímaberendezésekkel felszerelt. A fűtést házközponti rendszer biztosítja radiátoros hőleadással. Az irodaház műszaki és esztétikai állapota korának megfelelő, folyamatosan karbantartott, a belső területek több önálló bérleményre osztva hasznosíthatók.

Az üzem- és raktárcsarnok

A második épület vasbeton szerkezetű, nagy belmagasságú üzem- és raktárcsarnok, amelynek egy részén utólag emeleti szintet, azon belül iroda- és kiszolgálóhelyiségeket alakítottak ki. Az épület földszintjén raktárak, műhelyek, gyártó- és üzemi területek, valamint szociális helyiségek találhatók. A csarnok több, egymástól elkülöníthető bérleményre tagolható, ami lehetővé teszi különböző méretű és tevékenységű vállalkozások egyidejű elhelyezését.

A szerkezetet előregyártott vasbeton elemek, vasbeton falazatok és lapostetős kialakítás jellemzi. A burkolatok között ipari műgyanta, csiszolt beton, kerámia és laminált padló található. Az épület alkalmas raktározásra, műhely-, könnyűipari, kereskedelmi és logisztikai tevékenységre, ugyanakkor a hozzá kapcsolódó iroda- és szociális helyiségek biztosítják a teljes körű telephelyi működés feltételeit.

Közművek és infrastruktúra

Az ingatlan teljes közműellátottsággal rendelkezik. Az elektromos energia, a víz-, szennyvíz- és gázellátás biztosított, továbbá internetkapcsolat, csapadékvíz-elvezetés, hulladékszállítás, térvilágítás és telephelyen belüli tűzivíz-hálózat is rendelkezésre áll. Az elmúlt évek egyik legjelentősebb fejlesztéseként megtörtént az elektromos hálózat leválasztása a szomszédos ingatlanról, saját transzformátorállomás került kialakításra 1 × 455 kVA kapacitással, valamint új kábelhálózatot építettek ki.

Az elmúlt öt évben a tulajdonos mintegy 46 millió Ft értékű nagyobb műszaki beruházást hajtott végre, amelyek közé tartozott:

a raktárépület tetőszigetelésének teljes felújítása;
az irodaház és a raktár feletti iroda vizesblokkjainak korszerűsítése;
az elektromos teljesítménybővítés és a saját transzformátorállomás kialakítása;
több emeleti klímaberendezés cseréje.

Ezek a beruházások javították az ingatlan önálló üzemeltethetőségét, műszaki biztonságát és hosszú távú használhatóságát.

Övezeti besorolás és fejlesztési lehetőség

Az ingatlan Gksz-2/Sz-2 jelű kereskedelmi, szolgáltató gazdasági építési övezetben helyezkedik el. Az övezet elsősorban a környezetre jelentős zavaró hatást nem gyakorló termelési, raktározási, logisztikai, szolgáltató és egyéb gazdasági tevékenységek elhelyezésére szolgál. Több önálló rendeltetési egységet magában foglaló épületek kialakítása is megengedett, ami jól illeszkedik az ingatlan jelenlegi, többbérlős telephelyi hasznosításához.

A legfontosabb övezeti paraméterek:

beépítési mód: szabadonálló;
maximális beépíthetőség: 45%;
minimális zöldfelület: 25%;
legnagyobb építménymagasság: 16 méter;
szintterületi mutató: 1,5 m²/m², parkolási célú többlettel további 0,5 m²/m²;
minimális kialakítható telekterület: 5 000 m².

A két épület együttes földszinti bruttó alapterülete megközelítőleg 3 500 m², amely a 10 900 m²-es telekhez viszonyítva körülbelül 32%-os jelenlegi beépítettséget jelent. A 45%-os megengedett felső határ alapján a telek legfeljebb mintegy 4 905 m²-en építhető be, így matematikailag még hozzávetőleg 1 405 m² további földszinti beépítési tartalék áll rendelkezésre.

A jelentős, 16 méteres megengedett építménymagasság és az 1,5-es szintterületi mutató emellett nemcsak földszinti bővítést, hanem többszintes fejlesztést is lehetővé tehet. A ténylegesen megvalósítható fejlesztési volumen meghatározásakor ugyanakkor figyelembe kell venni a kötelező zöldfelületet, a szükséges parkolókapacitást, a meglévő belső úthálózatot, az építési helyet, a közművezetékeket, a bejegyzett szolgalmi jogokat és a terület régészeti érintettségét.

Bérleti hasznosítás

Az ingatlan többbérlős, diverzifikált bérleti struktúrában működik. A bérlői körben irodai, biztonságtechnikai, kereskedelmi, raktározási, műhely- és szolgáltató tevékenységet végző vállalkozások találhatók. A bérlemények mérete a kisebb, 10–30 m²-es irodáktól a több száz négyzetméteres raktárakon át a Berguson Kft. által bérelt, mintegy 1 719 m²-es nagy egységig terjed.

A nagyobb bérlők és használók között szerepel többek között:

Berguson Kft.;
DET-ŐR;
DSX Kft.;
Euroliving – BoConcept;
Geox Kft.;
Multicom;
Nordic-Chem Kft.;
Leonardo SNS Kft.;
San Felice Kft.;
Total Cool;
valamint számos kisebb iroda- és raktárbérlő.

Mindössze 195,1 m² irodahelyiség áll még kiadás alatt, ami a 4 970 m²-es teljes nettó épületállományhoz képest megközelítőleg 96%-os területi kihasználtságot jelent. A kiadó területek négy kisebb, 21,6–72,5 m² közötti irodából állnak, ezért az üresedés jól kezelhető, és több kisebb bérlő számára is megfelelő lehet.

A bérleti szerződések többsége határozatlan időtartamú, 60 napos felmondási lehetőséggel. Két szerződés ettől eltérő: az egyik a nagy, 1 719 m²-es területet használó új bérlővel öt év határozott időre, további kétéves bérlői opcióval jött létre, míg a büfét üzemeltető bérlő szerződése 2031. január 31-ig tart.